美國住宅市場復(fù)蘇艱難(經(jīng)濟(jì)透視)

　　當(dāng)美國人迎接圣誕節(jié)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力仍是他們心頭揮之不去的陰影。住房作為市場經(jīng)濟(jì)中“生產(chǎn)量”和“交易量”最大的物品，其繁榮與否對美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇至關(guān)重要。

　　2012年以來，美國的住宅市場出現(xiàn)了一些向好跡向。截至10月份，住房開工許可達(dá)83.4萬套，同比增長33%；新建住房開工量達(dá)到78.6萬套，同比增長28%，預(yù)計(jì)全年可達(dá)89萬套，比上年增長25%；住房銷售量也在逐月上升，其中,存量房銷售468.3萬套，同比增長10%，新建住房銷售達(dá)到38.7萬套,同比增長26%。住房價(jià)格也從負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長，三季度新建住房均價(jià)為28.79萬美元，同比增長9%，存量住房均價(jià)為23.38萬美元，同比增長7%。

　　這些數(shù)據(jù)在一定程度上表明，美國的住宅市場已度過了2009年最困難的時(shí)期，其復(fù)蘇主要得益于以下幾個(gè)因素：一是美國整體經(jīng)濟(jì)的修復(fù)，今年第二、三季度，美國的GDP增速分別達(dá)到了1.3%和2%；二是失業(yè)率的降低，從第二季度的10%降至第三季度的8.1%；三是借貸成本較低，30年固定利率抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低，為3.54%，同比下降18%，15年固定利率住房抵押貸款利率為2.83%，同比下降19%，低利率有效提高了居民購房的可支付能力。

　　然而，這些數(shù)字的背后還存在著諸多隱憂。一是住房銷售量雖有上升，但仍處歷史低位，特別是存量房交易中有24%是取消抵押贖回權(quán)和負(fù)資產(chǎn)住房的打折銷售。二是新建住房開工量仍低于正常年份。通常，按美國人口增長和舊房的拆除量，每年需新建住房在150萬套左右，而現(xiàn)行開工量還不足100萬套。三是“影子庫存”居高不下。目前美國新建住房的庫存處在歷史低點(diǎn)，但新房開工量卻動(dòng)力不足,大量嚴(yán)重違約和進(jìn)入取消抵押贖回程序的住房約有300萬套，要消化掉這些“影子庫存”仍需相當(dāng)長時(shí)間。四是住房抵押貸款發(fā)起額增長緩慢，三季度房貸發(fā)起額為5236億美元,盡管政府采取多種救贖、再融資措施，但取消抵押貸款贖回的比率仍在2%左右，房貸違約率徘徊在7%，次貸違約率則高達(dá)20%。這意味著部分住戶的資產(chǎn)負(fù)債表仍在修復(fù)之中�！　�

　　對借款人來說，危機(jī)后房價(jià)下跌帶來的負(fù)資產(chǎn)，不僅導(dǎo)致財(cái)富縮水，還貸能力和借貸消費(fèi)能力減弱，還會(huì)產(chǎn)生“住房鎖定效應(yīng)”，即負(fù)資產(chǎn)限制了勞動(dòng)力流動(dòng)尋找新的就業(yè)機(jī)會(huì)的能力，從而形成惡性循環(huán)，進(jìn)一步影響住房市場和宏觀經(jīng)濟(jì)。正是由于上述原因，美國私人住房投資額占其GDP的比例，已經(jīng)連續(xù)4年低于3%，這在美國過去50年的歷史上都是不多見的。

　　從消費(fèi)角度看，以往美國人都把住房視為“提款機(jī)”，隨著7萬多億美元財(cái)富的蒸發(fā)，居民消費(fèi)開始受到收入硬預(yù)算的制約。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測算，房產(chǎn)價(jià)值的縮水導(dǎo)致年消費(fèi)額減少2000多億美元，約占GDP的1.3%。這無疑對就業(yè)和美國經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生了不可低估的影響。美國住宅市場的修復(fù)不僅艱難，而且所需時(shí)日漫長。